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よ〜く不動産売買の時に聞かれる抵当権。これって何？？？
抵当権とは、金融機関が融資をする代わりに「借金のかた」として設定する担保権の一種です。
借り手が返済できなくなった場合に、抵当権（担保権）を実行して任意売却処分や競売などによって債権を回収します。
根抵当権は、今後借り入れる可能性のある分も含めて、不特定の債権の担保としてあらかじめ設定しておく抵当権のことです。
借入可能な限度額を「極度額」として定め、同じ金融機関から極度額の範囲なら何度でも借りたり返したりできます。
最初に根抵当権の設定登記をすれば新たに借り入れる度に登記する必要がありません。
例えば、3,000万円の融資を受けて抵当権を設定した場合、その物件の担保価格（物件の担保としての評価額）が3,000万円で、現在残高が2,000万円であれば、1,000万円の担保余力がでます。
それを利用して同じ銀行からも他の銀行からも融資を受けやすくなりますが、抵当権が有効なのはローン残高の2,000万円なので、新たに融資を受けた金額を抵当権もしくは根抵当権を設定しなければなりません。
一方、根抵当権を3,000万円設定したら、ローン残高が減少して、例えばローン残高が2,000万円となっても、銀行が担保としているのは3,000万円となります。
総融資額3,000万円の範囲内で、同じ金融機関から何回でも融資が受けやすくなります。
つまり抵当権ですと、返済が進むほど、抵当権が有効な金額が減少してくる為、担保余力が増してきます。
１回の融資実行で、あとは完済まで返していくということで、抵当権が有効となる金額も、その融資の残高が上限、となります。
したがって、将来返済が進んだ時に、同じ金融機関から新たな融資を受けたいと考えている場合には、抵当権でなく根抵当権で設定しておくとよいでしょう。（事業をされている方は根抵当権を設定しています。）
では抵当権が設定されている物件を購入する場合はどうなのか？？？
中古物件を売買する場合には、所有者 （売主） が住宅ローンなどで抵当権が設定されていることが大半です。
抵当権をそのままにして物件を引渡すことは、よほどの特殊事情がない限り行なわれません。（ほとんどありませんから）
つまり通常の取引であれば例外なく、最終残金支払い時に所有権移転登記の申請手続きと抵当権の抹消登記の手続きを同時に行ない、引渡しが完了します。（同時履行します）
不動産の売買取引においては売主の借入金に対する抵当権を抹消した上で物件を引渡すことが大前提だからです。
売買取引の決済時（登記・引渡し時）において、買主が支払った残代金によって売主の借入金残額を一括で返済し、所有権移転登記の申請と抵当権抹消登記の申請 （それに買主が借りた住宅ローンに対する新たな抵当権設定登記の申請） とを同時に行なうことが通例となっています。
この場合、売主の借入金残額よりも売買代金のほうが多ければ、抵当権を抹消することに何ら問題はないのですが、売買代金だけでは返済しきれないようなときには、抵当権者 （＝金融機関など） が抵当権の抹消に応じるのかどうかについて、事前に抵当権者（＝金融機関）に確認をすることが必要となります。
根抵当権の場合でも売買時に抹消することは抵当権と同じです。
しかし抵当権の場合には債権額と借入れ時期、経過年数でおおよその残債が推測できるのに対し、根抵当権の場合には可能性のある最大額が分かるのみ。売主と根抵当権者に確認するまで実際の金額が分かりません。
不動産業者は売買契約の媒介をする際には、
事前に抵当権の抹消の可否を抵当権者に確認し、抵当権が抹消できない物件については売買契約自体をとりやめることもあります。
売買契約書の条文にも
（抵当権等の抹消）
売主は、本物件に地上権、質権、抵当権、賃借権等の設定その他、所有権の行使を阻害する権利があるときはもちろん、公租公課、その他の賦課金、負担金等の未納があるときは売買代金残金受領のときまでに、その権利、及び負担の全部を取り除いて完全な所有権を移転するものとする。
と書いてあります。
それでも不安だと言うのであれば、（抵当権の抹消の可否が確定しない場合）
「抵当権を抹消できなければ白紙解除とする」 という旨の特約を入れます。
いずれにしても買主に不測の損害を生じさせることがないように、 我々不動産業者は万全の対策をとります。（買主保護の立場）
それでもやっぱり注意は必要！ ですよ〜
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