週末になると新聞に不動産情報が掲載されます。
この時期、新年度に向けて車・携帯・家具・電化類などの広告掲載もいっぱいです。
朝、新聞を見ながら目ぼしいと思う物件に対して、不動産業者に資料提供を求めます。
いくつか収益物件の掲載もありましたので、資料提供を求めて収益判断をしてみました。
昨年講習で習った金融電卓を叩きながら、指標をだしてみました。
まだまだ、金沢では収益物件に対して、収益還元法による売却価格を提示していません。
通常、売却価格は土地価格と建物価格にわけ査定されます。
土地は坪○○円、建物は減価償却・状況・事例などを考慮して査定します。
ほとんどの収益物件は坪いくら、建物いくらで売買価格が決まっているのが現状で、その売買価格に対して現在の賃料で利回り○○％と表記してあります。
表面利回りの表示です。
実際はどうなのか、数値をだして投資分析してみました。
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今回、売りに出ていた仮マンション（Ａ）とします。売却価格８６００万円とします。
土地５０坪、建物延床１２０坪の１Ｋ（全１５室中１３室入居中）、築８年とします。
現在賃料月額７８万円です。
単純に今の年間賃料から売却価格を割戻すと
約１１％ぐらいになります。
あくまでも表面利回りですので、実質利回りは
１０％を切ることになります。
まず、市場・物件分析をして見ます。
市場としてこれから
陳腐化が見られる地域である。
物件としても１Ｋの間取では
競合物件分析しても弱い。
と言うことは、現在の賃料を今後望むことは難しいと思われる。
現在６万円の賃料ですが、厳しく査定して５万円で満室経営と見て月額賃料を７５万円とみます。
ＧＰＩ ９００万円
▲空室損（１０％仮定） ９０万円 ←現在は１３〜１４％で推移
ＥＧＩ ８１０万円
▲Ｏpex（運営費） １８０万円
ＮＯＩ ６３０万円
と市場・物件分析を含んだ状況で判断します。
分析したこの状況での
ＦＣＲは約７．３％となります。
では、この収益物件を購入を考えた場合、収益物件を購入する為には融資を利用しますよね。
融資を利用する場合、投資の安全を図る上で、ローン支払いの安全率ＤＣＲ（＝ＮＯＩ/ＡＤＳ）は
１．３以上確保する必要があります。
フルローンでもいいかもしれませんが、金融機関もリスクをみますのでこの１．３を確保できない場合、融資利用が難しいと判断されます。
ＮＯＩ６３０万円から逆算すると、６３０万円÷１．３＝４８４万円となりますので、年間支払額４８４万円、年利３．５％、期間２０年ですと約６９５０万円が上限のファイナンスとなります。
この場合に得られる年間キャッシュフローは６３０万円−４８４万円＝１４６万円
以上から自己資金は、８６００万円−６９５０万円＝１６５０万円となります。
よって、自己資金からの利回り（ＣＣＲ）は、１４６万円÷１６５０万円＝
８．８５％
この場合のローンコンスタント（Ｋ％）は
６．９６％
レバレッジ判断すれば、Ｋ％＜ＦＣＲですので、結果、ＦＣＲ＜ＣＣＲになります。
ですので、
レバレッジは効く（ポジティブレバレッジ）状態になるわけです。
これが都心であれば面白いかもしれませんが、この地域（金沢）ではどうでしょうか？
金沢のキャップレートって約８〜１０％くらいだと思うんですよ？
財団法人 日本不動産研究所 などを参考にしているのですが・・・
「えっ！？」と思うかもしれませんね。
よく市場の市場価値と投資家（皆さん）が求める投資価値を混同している方が多いかと思われます。
先程の８〜１０％は金沢の中心部のキャップレートであって、郊外では１０〜１２％くらいではないかと思います。
このように投資指標で判断すれば、この物件は少し高いように感じます。
同じく他の収益物件も投資判断したところ、収益還元法・ＤＣＦ法で算出するなら？？？が付きます。
都心から比べればまだまだ地方（金沢）は収益が見込める収益物件があるように思えます。
その代わり、リスクも高いですけどね！
本日現在、金沢市だけを見ても４０件程度販売されているんですよ。
実際、収益率が良い物件は表には出てきませんが・・・(笑）
まだまだ、収益物件の価格の捕らえ方に理解を苦しむときは非常に多いのも事実ですね。
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