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ランキングが落ちてますからご協力を！今日は、南青山のホテルフロラシオンでＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮ（全米不動産管理協会日本支部）の２００８年総会が開催されました。
不動産実務のためのニュース情報満載！ R.E.port より総会記事は
こちら通常総会に加えて、ＩＲＥＭ会長の基調講演、明海大学不動産学部の中城康彦教授の記念講演や亀井弁護士の判例解説もありました。
昨年のことを思い出します。
ＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮ 2007年次大会 ＣＰＭ®認定授与式総会にはＩＲＥＭ本部から２００８年度の会長・事務局長の２名（昨年の
サンアントニオのカンファレンスでも会っています）とフレンドリーシップを結んでいるハワイのミッシェルさん
そして飛び入り参加のお隣、韓国からカンナン大学不動産学科の教授が博士課程の学生を１６名連れて参加。
ＩＲＥＭは国際色豊かな会です。
今年は今のところ、７名の合格者！
新たにＣＰＭ（米国不動産経営管理士）認定書の授与式です。
昨年、自分も宣誓しましたが厳格な儀式です！
ＩＲＥＭ会長のレジーが宣誓文を読み上げ、右手を掲げて新ＣＰＭ達が最後に「Ｉ ｄｏ．」と誓います。
昼食後、レジー会長の基調講演では、「主な業界の傾向」として５つの提言がありました。
ＣＰＭは全世界に１万８千人。２８カ国９０支部の組織。
この後、パーティーと続き、同期のＣＰＭの仲間たちと談笑して長い一日が終わりました。
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最近、ランキングが落ちてますからご協力を！昨日、ＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮ東京支部でＣＰＭ既得者に対して、実務セミナーがありました
第一部 「マネージメントプランの復習」 講師： 山本ファカルティー
東京支部 遠藤CPM®により「最近のファンド事情」
北陸支部 石橋CPM®による「北陸賃貸事情」
第二部 『不動産投資のコンサルのやり方について�◆戞々峪奸�猪俣CPM®
実践！投資判断「レインズからの物件検索〜顧客提案までのプロセス」
午前中の講義では久しぶりに使用する金融電卓（笑） に苦戦しながら与えられた提案をグループで討議します。
やっぱり金融電卓を常時使ってなかったら忘れますね（笑）
お互いに顔を見ながら苦笑してました。
猪俣CPM®
午後からはサンアントニオでもご一緒だった
ＣＦネッツの猪俣CPM®のセミナーです。
東京などで不動産投資のセミナーを開催すれば、満員になる人気のCPM® の方です。
前回の講義が大好評でしたので、アンコール開催です。
７月の時のセミナー今回もCPM®の知識をどのように仕事に繋げていくか、より具体的な内容で話してくれました。
自分達CPM®は収益物件の判断ができます。もっと自信をもってクライアントに提案・相談を受けるべきだと・・・
多くのオーナーは自分のアパート・マンションが今どのような状況になっているかわかりません。
投資指標を使って判断することで現在の状況を把握します。
そして賃貸経営が良い方向に向かうように指南してあげなければならないのです。
どんぶり勘定的な経営ではなく、目的・目標をもった賃貸経営しなくてはいけません。
CPM® (不動産経営管理士）は他の不動産業者の方や不動産コンサルタントにはできない収益物件の判断ができるのです。
金沢でも少しずつ収益判断をしていきましょうかね（笑）
今自分の物件がどういった状況なのか知りたくありませんか？
満室だったら収益的には問題ありませんよね。
銀行からの借入がないなら多少の空室も気にならないかもしれません。
でもどうでしょうか？全国的に空室率は１５〜２０％です。
地方ではもっと多いかもしれません。
あなたの物件、空室がどれだけになったら
赤ですか？
損益分岐点わかってます？？？
金利がどれだけ上がったら（何％ＵＰしたら）持ち出しになりますか？
今の賃貸状況では何％の利回りかわかってますか？
益々、厳しくなるアパート・マンション経営。
地方だからのんびり安心するってことはないですよ！
逆に地方だから、もっともっと勉強しないといけないのかもしれません。意味わかりますか？
今回も非常にいいセミナーでした。
その後、CPM®の仲間たちと親睦会に参加！色んな情報交換ができて良かったです。
猪俣CPM®ブログはこちら ↓
コンサルタント 猪俣淳の「不動産投資、実際はどうやるの？」★
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最近、ランキングが落ちてますからご協力を！たまにはCPM® (不動産経営管理士）っぽいことでも書き込みますかね。
毎週末、新聞には多くの売り物件が掲載されています。投資物件の広告を見ると、土地いくら・建物いくらで売買価格（総額）を提示して、それに対して満室時の賃料は○○万円だから「表面利回り○○％」の記載になっています。
果たして満室時「表面利回り○○％」でいいのだろうか？？？
最近では「実質（ネット）利回り・実質（ネット）収入」など実態に近い資料を記載している物件も少しずつ増えてきました。
それでは、「実質（ネット）利回り・実質（ネット）収入」とはどのように計算されているのか見てみることにしましょう。
ＮＯＩは基本ですから、覚えましょう！(笑）
下記はキャッシュフローツリーと呼ばれています。
総潜在収入（ＧＰＩ）
△空室損失と滞納等未回収損失
△リース損
＋雑収入など
実効総収入（ＥＧＩ）
△運営費（OPeｘ）
営業純利益（ＮＯＩ） まず初めに、その物件が稼働率１００％の満室で滞納が無いときの年間収入を把握します。（これを「総潜在収入（ＧＰＩ）といいます」
このＧＰＩから空室が発生した時の損失及び家賃の滞納があった時の損失を控除します。更に物件によっては賃料以外の収入を生み出していることも多々ありますよね。
例えば、広告看板・携帯アンテナ・コインランドリー等などの雑収入を付加します。
この金額が「実効総収入（ＥＧＩ）といいます」
中にはＥＧＩ（Ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ Ｇｒｏｓｓ Ｉｎｃｏｍｅ）が空室損している為、この段階で実質（ネット）利回り・実質（ネット）収入と判断している方もいますが違いますので・・・
運営費（Ｏｐｅｘ）とは、物件に維持管理や所有する為の負担金・税金などです。
運営費には
・管理料
・修繕費用、原状回復費用
・メンテナンス費用(清掃費、火災警報、エレベーター点検等）
・公共料金
・保険
・税金(固定資産税等）
等などが挙げられます。
実際に得ている収入から運営費を差し引いたものがＮＯＩです。
物件を運営して残った収益です。
ＮＯＩ＝営業純利益です。
ＮＯＩ（Ｎｅｔ Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｉｎｃｏｍｅ）がその物件が生み出す利益、物件の力そのものを表すわけで、収益物件を判断する基本になるのです。
主に物件の価値を決めるのです。
このＮＯＩを物件の取得金額で割ったのがFCR（総収益率＝ネット利回り）となるのです。
ＩＲＶ定式：Ｒ（収益率）＝Ｉ（収入）÷Ｖ（価値）
期待利回りは、買い手がその投資に期待する収益率のことです。
物件の価格は実質の収益額ＮＯＩに市場利回りで割り戻した数値で表されます。
＊市場利回りと投資家が求める利回りは同一とは限りません。
市場利回り≠投資家利回り
ちなみにＮＯＩから年間のローン返済額（ＡＤＳ）を引いた手元に残る金額が、いわゆる「税引前キャッシュフロー（ＢＴＣＦ）」となるのです。
＊税金は各投資家によって各々違いますからＢＴＣＦまで計算します。
本来収益物件は、上記したようなＮＯＩで物件の価値を判断するのですが、いまだに市場では土地建物の価値総額及び表面的な収益額(ＧＰＩもしくはＥＧＩ）での評価が横行しています。
最近では皆さんも沢山の情報の中で色々と研究されているので心配はないかもしれませんが、いまだにそのような提案や説明をしている不動産屋さんもいますのでご注意くださいね。
不動産屋さんに「ＮＯＩって何の意味ですか？」と質問してみてください。(笑）
答えられない不動産業者の方だったら収益物件を求める場合は控えたほうが良いかもしれませんね・・・
これは不動産投資の基本の基本ですからね。
逆を言えば、まだまだ地方には収益還元法による判断がないかもしれません。っと言うことは、掘り出し物に出会える可能性もあるかもしれませんね。ただ地方の場合はリスクもあるという事を忘れずに！
本日現在の金沢市の売り収益物件です。
・
金沢市収益物件（10/27）1 ・
金沢市収益物件（10/27）2 ・
金沢市収益物件（10/27）3★
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