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よく不動産コンサルタントってどのような仕事するの？

不動産コンサルティングって宅建業と違うの？

資格があるの？費用はかかるの？等など質問されます。

簡単に説明してみますが・・・

今般、不動産業務は多様化していてこの手の仕事は増えていくかと思います。

実際、多くの相談は複雑に絡み合った不動産の問題です。

まずは、（財）不動産流通近代化センターＨＰ内の「不動産コンサルティング技能登録者とは」を見てください。

難しいことが書いてあってわかりにくいかと思います(笑）


まずは「宅建業」とは違って独立した業「不動産コンサルティング業」であることです。

そして「不動産コンサルティング業」ですから必ず行わなければならないことがあります。

それは、

１、事前説明・・・不動産コンサルティング業務の受託に当たって、依頼者に対し事前に業務の範囲・内容・報酬額の見積書等を提示・説明し、報酬の支払いに関して依頼者の理解と納得を得ること。

２、契約締結・・・不動産コンサルティング業務を受託する時は、業務委託契約書を書面で締結し、かつ、その契約書には業務内容及び費用・報酬額が明示されていること。

３、成果物の書面化・・・不動産コンサルティング業務の成果物は、企画提案書等の書面で交付し説明すること。


実際の入口は「相談」から入ります。

「不動産コンサルティング業」ですから報酬を得ます。

しかし、弁護士法７２条の非弁行為に当たるのか？？？ってことになります。

「非弁行為」とは、弁護士以外のものが、報酬を得て、法律事件、法律事務を業とすることは、弁護士法72条に違反する。

つまり、弁護士でないものが、「法律相談」を報酬を得てはならない、と言うことになるのです。

不動産業や不動産コンサルティング業である我々の仕事は常にその「相談業務」を行なっているわけです。

私たち不動産コンサルタントは、国土交通省の指導の下、宅地建物取引業とは異なる業として確立された業として実地しています。

では、「非弁行為」にならないようにするには

１、相談レベルでは報酬は受け取らない
２、相談ではある程度の解決の方向性を提示する
３、その上で（事前説明）、有料サービスを受ける場合の見積書を提示する
４、業務委任契約を締結する
５、成果がわかる形式で企画提案書の交付・報告を実施する

というスタイルをしっかり確立します。

更に、関係分野の専門家（弁護士・税理士・司法書士・土地家屋調査士等など）とネットワークで調整も行います。

不動産コンサルは
提案書・見積書を作成、提示することは、その業務の内容をしっかりと見極めることになります。

更に、業務委託契約書を作成、締結するにより双方の権利義務を明確にすることになるわけです。

つまり顧客（クライアント）に対して、極めて透明性が高く、お互いのためになることは間違いないと思います。

少しはわかっていただけたでしょうか？？？

地道にこのスタイルを習得して行き、他の不動産コンサルタントや不動産業者との差別化を明確にできるようにしていかなければならないと思っています。

ちなみに、自分の場合は「不動産コンサルタント」って硬いイメージがあるので、自分は「コンシェルジュ」って名乗ってますが・・・(笑）





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賃貸アパート大手「レオパレス21」の消費税申告漏れについてです。

（以下、読売新聞ニュースより）

東証１部上場の賃貸アパート大手「レオパレス２１」（東京都中野区）が、管理するアパートの駐車場賃貸料にかかる消費税を納めず、東京国税局から２００７年３月期までの３年間で消費税約５億３０００万円の申告漏れを指摘されたことが１５日、わかった。

駐車場のオーナーにも納税の義務があり、同社に管理を委託している全国のオーナー約２万人の多くが追徴課税される可能性もある。

同社の説明などによると、同社は土地所有者と契約し、アパートや駐車場を建設後、一括して借り上げて入居者に貸す事業を展開している。同社が受け取った家賃などから取り分を除いてオーナーに渡す仕組みで、全国で約４４万戸のアパートを管理している。

税法上、アパートの家賃には消費税はかからないが、舗装されたりフェンスが設置されたりした駐車場の賃貸料は課税対象になる。同社はこのことを知らず、税務調査を受けるまで賃貸料にかかる消費税を一切納めていなかった。

約２万人のオーナーの大半も消費税を申告していなかったという。消費税は年間の課税売上高が１０００万円以下の事業者は免除されるため、どれだけのオーナーが課税対象になるかは不明で、全国の税務署で調査しているとみられる。


レオパレスはアパートや駐車場をオーナーから一括して借り上げて（サブリースして）入居者に貸す事業を展開、入居者から受け取った賃料からレオパレスの取り分を差し引いてオーナーに支払う仕組みで全国で約44万戸のアパートを管理しています。

税法上、アパートの家賃については消費税はかかりませんが、舗装されたりフェンスが設置されたりした駐車場の賃貸料には消費税がかかります。

レオパレスはこのことを知らなかったようで、税務調査を受けるまで賃貸料にかかる消費税を一切納めていなかったとか・・・

上場企業が知らなかった？？？

監査法人は？？？

あり得ないような話ですね！？

さて、問題なのは「契約しているオーナー」です。

駐車場のオーナーにも消費税の納税義務が発生するため、同社に管理を委託している全国のオーナー約2万人にも追徴課税の可能性があるとのこと。

レオパレスはオーナーに消費税がかかることを文書で通知したようですが・・・

報道によると
「契約前に何の説明もなかったし、手紙をよこした後も経緯の説明がない」と不満とのこと。

駐車場を経営されている方は注意が必要ですね。

駐車場には台数により、事業税も課かってきますよね。

駐車場で当然1000万円以上の売上になっていたら消費税が発生します。

税金（税法）はコロコロ変わります。

詳しくは税務署もしくは税理士に確認を！





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本日１４日（水）名古屋賃貸住宅フェアーへ行ってきました。

メゾンドデッサングループの一員であります株式会社TAIHOさんが出展してますので、そのお手伝いに・・・

あんまり手伝いしてなかったような？？？(笑）

すいません〜

ブースには多くの来場者が来てくれました。

でも、時間の合間をみて、ブースを回ったり、セミナーを聞いたり　←　ほとんどこれ

更に、知り合いに遭遇して談笑したりと(笑）






やっぱり人気のセミナーには多くの人がいました。

家主が関心していることは何？？？

どこに行っても同じように思えます。






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